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LOI ELAN

Quelles incidences pour le propriétaire particulier ?

Loi Elan : quelles incidences pour le propriétaire particulier ?

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La loi Elan – Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique – a été promulguée le 24 novembre 2018.

Cette loi sur le logement au sens large compte 234 articles et concerne une palette de domaines extrêmement variés. Elle a donc des répercussions sur un nombre d’acteurs tout aussi important, parmi eux, le bailleur privé ou, en d’autres termes, le particulier.

Quelles mesures en matière de location touristique ?

Les mesures prises visent principalement l’encadrement, dans les grandes villes, des locations abusives ou ne respectant pas la réglementation déjà en vigueur. La loi prévoit le renforcement des contrôles et des sanctions pour ces locations touristiques et impose un cadre précis aux loueurs et aux plates-formes.

La définition de ce qu’est une location en meublé de tourisme est désormais ancrée légalement. La loi Elan modifie l’article L.324-1-1 I du Code du Tourisme qui donne une définition claire et précise : « […], les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »

De la même façon, la loi Elan confirme la limite maximale annuelle de 120 jours par an (année civile) pour la location des résidences principales. Ainsi, elle complète l’article L.324-1-1 du code du tourisme qui est rédigé comme suit : « Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable […], toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de  cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».

En quoi consiste cette procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mise en place dans certaines villes ?

Tous les meublés de tourisme doivent obligatoirement faire l’objet d’une déclaration en mairie. Cette déclaration, réalisée au moyen du formulaire CERFA n° 14004*003, doit se faire auprès de la mairie de la commune où est situé le meublé.

La déclaration est par défaut dite « simple », sauf pour :

  • Les meublés de tourisme qui sont également la résidence principale des loueurs (dispense de déclaration simple dans ce cas),
  • Les meublés de tourisme, qu’il s’agisse de résidences secondaires ou principales, situés dans une commune ayant mis en place une procédure d’enregistrement. Dans ce cas, il s’agit d’une déclaration avec numéro d’enregistrement.

Concrètement, dans les communes ayant mis en place cette procédure, toutes les locations touristiques, résidences principales ou secondaires, devront disposer d’un numéro d’enregistrement à publier dans chaque annonce de location.

Dès lors, la limite de 120 jours par an pour la location de la résidence principale en tant que meublé de tourisme s’applique.

Par ailleurs, la commune peut solliciter du loueur un décompte du nombre de nuitées pour l’année en cours. Le loueur dispose d’un délai d’un mois pour transmettre ces informations.

La procédure du numéro d’enregistrement s’applique dans les communes ayant préalablement adopté un règlement relatif au changement d’usage, motivé par un constat d’une pénurie de logements dédiés à l’habitat permanent ou d’une tension sur ce marché.

Ainsi, le changement d’usage concerne les résidences principales offertes à la location touristique : « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation).

Les loueurs concernés par l’autorisation de changement d’usage sont principalement ceux dont le meublé est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants (Paris, Nice, Bordeaux, Lyon, …) ou dans une commune connaissant des tensions sur le marché du logement.

Il appartient aux loueurs de s’informer sur les réglementations en vigueur dans la commune où sont situés leurs biens offerts à la location touristique.

Les sanctions pour les loueurs en cas de manquement

L’absence de déclaration d’un meublé de tourisme en mairie, dans le cadre d’une déclaration simple, est sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu’à 450 €.

Dans le cadre d’une déclaration avec numéro d’enregistrement :

  • L’absence de déclaration d’un meublé de tourisme en mairie est sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 € ;
  • La non transmission à la commune, lorsqu’elle en fait la demande, du décompte des nuitées, peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 10.000 € ;
  • Le non-respect de la limite de 120 jours/an de la location de la résidence principale entraîne une amende pouvant aller jusqu’à 10.000 € ;

Par ailleurs, si le loueur est concerné par la demande de changement d’usage, l’absence d’autorisation entraîne une amende de 50.000 € par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € / jour / m² jusqu’à régularisation.

Les obligations des plateformes de location intermédiaires type Airbnb

La loi Elan n’a pas oublié les plateformes de location saisonnière, qui se voient également imposer un certain nombre d’obligations :

  • Informer les loueurs de leurs obligations de déclaration ou, le cas échéant, d’autorisation préalable et obtenir, en amont de la mise en ligne des annonces, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations ;
  • Publier les annonces avec leur numéro d’enregistrement le cas échéant,
  • Transmettre, à la demande de la mairie, le décompte des nuitées dans un délai d’un mois,
  • Bloquer et retirer les annonces de location de meublés déclarés en tant que résidence principale dès que la limite de 120 jours / an a été atteinte,

Là aussi, les sanctions sont dissuasives :

  • L’absence de demande de déclaration sur l’honneur ou d’absence de publication du numéro d’enregistrement peuvent entraîner une amende jusqu’à 12.500 € par meublé,
  • Le refus ou le manquement de transmission d’informations à la commune entraîne une amende pouvant aller jusqu’à 50.000 € par meublé ;
  • Le non blocage des annonces de location de résidences principales au-delà de 120 jours entraîne une amende s’élevant jusqu’à 50.000 € par annonce.

 

Les autres principales mesures relatives aux particuliers

D’autres mesures concernent les particuliers, dont notamment, parmi les plus importantes :

 

La création du bail mobilité

Ce nouveau contrat de location meublée est destiné aux personnes en mobilité professionnelle. Toute personne en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leurs activités professionnelles peut en bénéficier sous réserve de pouvoir justifier sa situation.

Le bail concerne uniquement les biens en location meublée, loués à titre de résidence principale ou secondaire, et ne nécessite aucune autorisation de changement d’usage.

Il est conclu pour une durée de 1 à 10 mois, sans renouvellement possible (sous cette forme : au-delà, il se transforme en bail meublé « classique »). Le bail peut être résilié à tout moment par le locataire, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois.

Le bail est conclu sans dépôt de garantie, et sans clause de solidarité entre les colocataires ou leurs cautions. Toutefois le loueur peut solliciter un cautionnement et le dispositif de garantie locative VISALE d’Action Logement.

Le montant du loyer est fixé librement, sauf en « zone tendue », où les mesures d’encadrement des loyers s’appliquent.

Le montant des charges est fixé forfaitairement, sans ajustement possible à la hausse ou à la baisse en cours de contrat. Néanmoins, le montant ne peut être manifestement disproportionné au regard des charges réelles.

Les copropriétés

Les mesures prises visent à assouplir et adapter les règles régissant les copropriétés en fonction des caractéristiques, destination et taille des immeubles. Les règles d’organisation et de prise de décision seront modifiées. Certaines décisions sont d’ores et déjà applicables, de nouveaux textes sont attendus sur ce sujet d’ici 2 ans.

L’encadrement des loyers

Cette mesure est expérimentale et pour une durée de 5 ans. Elle a pour objectif de réguler le marché immobilier local. Elle est applicable à la demande des collectivités, sur tout ou partie d’un territoire, et uniquement dans les « zones tendues ». Concrètement, pour prétendre à expérimenter l’encadrement des loyers, les tensions sur le marché locatif devront être objectivement constatées, notamment grâce à la mise en place d’un Observatoire local des loyers.

L’acte de cautionnement

L’obligation d’apposition de la mention manuscrite du ou des cautionnaires est supprimée. Désormais, la seule signature de la personne qui se porte caution vaut engagement.

 

De nombreux autres articles constituent la loi Elan, sur des thèmes aussi variés que l’urbanisme, le parc immobilier social, le déploiement du très haut débit, etc.

 

Sources :
Loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
Agence Nationale pour l’Information sur le Logement
FNAIM 

AFFINISKI février 2019