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LA PLUS VALUE IMMOBILIER SUR LES TERRAINS



Plus-value immobilière sur terrain à bâtir : calcul et taxation

 

La fiscalité relative à la revente de terrains constructibles a connu un net allègement depuis plusieurs années. En plus d’une exonération progressive en fonction du nombre d’années de détention, un dispositif temporaire accorde une forte réduction de l’impôt sur la plus-value sur terrain dans les zones tendues.

 

Qu’est-ce qu’une plus-value sur terrain ?

 

Vous possédez un terrain constructible, et souhaitez le céder à un acquéreur ? Vous allez réaliser une plus-value immobilière sur terrain à bâtir si le prix de vente est supérieur au prix auquel vous l’aviez précédemment acheté. La plus-value correspond alors à la différence entre le prix de vente et le montant initial de l’achat : un terrain acheté 50 000 € en 2008 et revendu 75 000 € en 2018, par exemple, entraîne une plus-value imposable de 25 000 €.

La revente d’un terrain à perte, c’est-à-dire à un prix inférieur au montant initial, vous exonère évidemment de toute imposition sur la plus-value sur terrain. Toutefois la plupart des ventes de terrain génèrent automatiquement une plus-value : en effet la valeur des terrains constructibles tend à augmenter au fil des années.

 

Abattement sur terrain à bâtir : une exonération totale au bout de vingt-deux ans

 

La plus-value réalisée sur un terrain à bâtir est ajoutée au revenu imposable du foyer fiscal, et sera donc taxée à hauteur de votre taux marginal (14 %, 30 %...). S’y ajouteront les prélèvements sociaux de 17,20 %. Toutefois, et afin de décourager la rétention de terrains pendant un temps excessif, la plus-value imposable au titre de la taxe sur terrain à bâtir fait l’objet d’une exonération progressive en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le propriétaire a conservé le terrain.

À partir de la 5e année de détention, le montant de l’impôt à payer diminue de 6 % pour chaque année de détention (soit 6 % d’exonération en cas de vente la 6e année, 12 % la 7e année, etc.). Il s’ensuit une exonération totale si vous possédez votre terrain depuis au moins 22 ans.

À savoir : Un mécanisme similaire d’exonération progressive existe pour les prélèvements sociaux, mais l’exonération totale suppose cette fois 30 ans de détention ininterrompue. Le montant des prélèvements sociaux diminue de 1,60 % par an au-delà de la 5e année, puis de 9 % par an au-delà de la 22e année.

 

Fiscalité d’un terrain constructible : 70 à 85 % d’exonération dans certaines zones tendues

 

Du 1er janvier 2018 jusqu’au 31 décembre 2020, un dispositif temporaire et exceptionnel permet aux propriétaires de profiter d’une exonération importante sur la plus-value immobilière sur terrain constructible, même en cas de détention brève. Elle est soumise à plusieurs conditions :

  • Le terrain cédé doit se situer dans un secteur immobilier tendu, c’est-à-dire en zone A ou Abis (Paris et Île-de-France, Côte d’Azur, et certaines communes où les tarifs de l’immobilier sont très élevés).

  • L’acheteur du terrain doit s’engager, par une mention portée sur l’acte authentique de vente, à faire construire un bâtiment d’habitation collectif dans un délai maximal de quatre ans à compter de la date d’acquisition du terrain.

  • La vente ne doit pas être réalisée au bénéfice d’un membre de la famille, qu’il s’agisse d’un ascendant ou d’un descendant.

Le montant de l’exonération sur la plus-value atteint 70 % lorsque les conditions ci-dessus sont réunies. Si l’acquéreur s’engage en plus à créer au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires dans le ou les bâtiments à construire, le taux de l’exonération atteint alors 85 %. Si possible, la vente du terrain à un bailleur social est ainsi à privilégier pour maximiser le gain fiscal.

Ce nouveau cas d’exonération concernant la fiscalité des terrains constructibles représente donc une opportunité à saisir pour de nombreux propriétaires qui ne veulent pas construire, mais hésitaient encore à vendre par crainte de l’impôt. Ils peuvent alors réaliser une belle opération et peuvent échapper plus tôt que prévu au paiement annuel de la taxe foncière sur terrain à bâtir.


La plus-value sur terrain ne génère pas nécessairement une imposition lourde, mais il est essentiel de planifier l’opération à la meilleure date pour optimiser la fiscalité.